Vanaf 23 november 2022 is het zover: dan wordt het asbestattest bij verkoop van een woning die gebouwd is voor 2001 verplicht. Wat is belangrijk om te weten voor jou als (ver)koper? Remondis Corneillie geeft je de nodige uitleg om te zorgen dat jij met alles in orde bent.

Wat houdt het in?

Een asbestattest is uniek aan elk gebouw en ontvang je van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Het attest beoordeelt of en hoeveel asbest er in het pand aanwezig is en besluit of het asbestveilig is. Naargelang van de staat van het aanwezige asbest krijg je in zo’n attest ook advies over hoe je het materiaal veilig kan verwijderen of onder controle kan houden. De asbestinventarisatie zelf wordt uitgevoerd door een gecertificeerde deskundige. De inspecteur gaat dus ‘niet-destructief’ te werk en beschrijft enkel welke materialen een risico zouden kunnen vormen bij het dagelijkse gebruik van de woning. Wel kunnen kleine beschadigingen voorkomen om tot monsternames te komen die in een labo geanalyseerd worden.

Een gebouw wordt gezien als asbestveilig als er geen asbestmaterialen werden gevonden of er enkel materialen zijn die een laag risico bevatten voor de gezondheid of het leefmilieu. Als je woning asbestveilig wordt verklaard, betekent dat dus niet altijd dat hij volledig asbestvrij is. Indien er in het certificaat trouwens geen asbestmaterialen worden vastgesteld, kunnen er nog altijd niet geïnspecteerde materialen aanwezig zijn in bijvoorbeeld wanden, vloeren of ondergronds. Als asbest aangetroffen wordt, geeft het attest advies over wat je kan ondernemen om je woning veilig te houden. Een gebouw is niet asbestveilig als er materialen werden aangetroffen die een verhoogd risico kunnen betekenen voor de gezondheid of het leefmilieu. Het attest geeft je dan advies over hoe je een asbestveilige toestand kan verkrijgen. Een fictief voorbeeld vind je hier.

Waarom heb je een asbestattest nodig?

Om kopers eerlijke info te kunnen geven over een potentiële koop zullen eigenaren vanaf 23 november 2022 een geldig certificaat moeten kunnen voorleggen wanneer ze een woning die gebouwd is voor 2001 willen verkopen. Het kan ook gaan om een appartement, studio of bijgebouw, al moet de oppervlakte daarvan wel 20 m² of meer zijn en toegankelijk zijn.

De nieuwe regelgeving rond asbest stelt dus dat de eigenaar van de woning een geldig attest moet laten zien aan de kandidaat-koper voor of tijdens het tekenen van een onderhandse akte of compromis. In de praktijk zullen kopers in de toekomst al sneller een kopie van zo’n attest opvragen, bijvoorbeeld tijdens een kijkdag. Verhuurders dienen zo’n kopie ook te bezorgen aan hun huurders indien ze een attest bezitten voor een huurwoning die gebouwd is voor 2001. De verantwoordelijkheid tot het behalen van een asbestattest zit dus bij de eigenaar van een gebouw. Die kan een asbestinventarisatie zelf aanvragen of daar een volmacht voor geven aan een makelaar of gebouwbeheerder.

Waarom moet je enkel een asbestattest hebben voor gebouwen van voor 2001?

De productie van asbesthoudende materialen werd namelijk in 1998 verboden in België. De overheid gaat er dan ook van uit dat oude voorraden nog enkele jaren werden opgebruikt, maar dat vanaf 2001 geen asbest meer in nieuwe gebouwen is gebruikt.

Wat wordt gezien als een oppervlakte van 20 m² of meer?

Voor de berekening van die oppervlakte gelden enkele regels. Als het bijvoorbeeld gaat om een kleiner deel, zoals een studio van 19 m², dat wel deel uitmaakt van een groter gebouw zoals een appartement, is er een attest nodig. Ook moeten de oppervlaktes van verschillende kleine gebouwen op een eigendom samengeteld worden. Als de som 20 m² of meer bedraagt, heb je een asbestattest nodig.

Wat wordt bedoeld met ‘toegankelijke’ gebouwen?

Je hebt enkel een asbestattest nodig voor gebouwen die een dak hebben van minstens 1,5 m hoog. Stalletjes of bergruimtes waarop die meer dan 1,5 m hoogte niet van toepassing is, hebben bijvoorbeeld geen attest nodig.

Niet onbelangrijk:

  • Vanaf 2032 zal je voor elk gebouw dat gebouwd is voor 2001 én in je bezit is een asbestattest moeten hebben, of je het nu wilt verkopen of niet. Ook voor de gemeenschappelijke delen van een appartement dat je verkoopt, zal een attest verplicht worden, maar die verplichting gaat pas in op 1 mei 2025 en geldt ook enkel voor gebouwen van voor 2001.
  • De verplichting tot het bezitten en delen van een asbestattest is van toepassing bij een overdracht, zoals een verkoop of een schenking, onder levenden. Een erfenis valt daar niet onder.

Hoe gaat een asbestinventarisatie in z’n werk?

Een asbestdeskundige stel je zelf aan of laat je inschakelen door je vastgoedmakelaar of notaris. Deze lijst van de OVAM somt een groot deel gecertificeerde specialisten op en kan je helpen bij je keuze. Je kan er in zoeken op naam en postcode en de lijst wordt wekelijks bijgewerkt.

Let op: niet alle asbestdeskundigen zijn gecertificeerd om een inventarisatie uit te voeren. Sommigen doen bijvoorbeeld uitsluitend inventarisaties voor (sloop)werken. Die specialisten, die geen specifieke opleiding volgden of slaagden voor een examen, mogen dus geen inspecties uitvoeren voor het asbestattest.

Van zodra je de offerte van een asbestdeskundige goedkeurt en de opdracht ondertekent, kan je een afspraak in de woning of gebouw inplannen waarbij de inventarisatie plaatsvindt.

Er worden foto’s gemaakt en eventuele monsternames afgenomen die slechts kleine beschadigingen veroorzaken. Na het onderzoek geeft de deskundige de gegevens en foto’s in via de databank van de OVAM, die het uiteindelijke certificaat voor jou opstelt. In totaal omvat het voorbereidende administratieve onderzoek van de asbestdeskundige, zijn inspectie ter plaatse en de rapportage in de databank van OVAM gemiddeld zo’n 3 uur. De eigenaar van het huis ontvangt het asbestattest in PDF-formaat via zijn deskundige of via de Woningpas, een website waar je alle informatie over je woning terugvindt. De afgifte kan tot enkele weken na de inspectie duren.

Wat kost een asbestattest?

Voor de aflevering van een attest vraagt de OVAM € 50. Die zal via de factuur van de asbestdeskundige worden doorgerekend aan de aanvrager. Goed om te weten: de deskundige mag op het retributiebedrag van de OVAM geen btw aanrekenen. De kosten van de inspectie zelf worden bepaald door de asbestdeskundige in kwestie en variëren gemiddeld van € 300 tot 600. Die prijs wordt onder meer bepaald door de omvang van de te inspecteren woning, de ouderdom en renovatiegraad en het aantal benodigde monsternames en labo-analyses. Om een geldig attest te verkrijgen, is het voldoende dat de asbestdeskundige een visuele, niet-destructieve inspectie houdt. De eigenaar kan vragen om bijkomend onderzoek te doen en in dat geval zal de kostprijs van de inspectie hoger zijn. Ook bij een destructief onderzoek voor bijvoorbeeld het uitvoeren van werken of sloop, zal de kostprijs van een inspectie hoger liggen.

Wat is de geldigheidstermijn van het attest?

 De geldigheidstermijn van een asbestattest is 10 jaar. In sommige gevallen zal een kortere termijn van toepassing zijn, bijvoorbeeld wanneer er een beperking was tijdens het eerste onderzoek waardoor de asbestdeskundige niet het volledige gebouw heeft kunnen onderzoeken. Denk aan: een opslagruimte die zo vol staat met oude spullen dat de deskundige de materialen niet goed kon zien. In dat geval zal het attest korter geldig zijn om ervoor te zorgen dat de eigenaar van de woning de ruimte volledig toegankelijk maakt voor een nieuw onderzoek. Een attest is niet meer geldig als er een recentere versie werd opgesteld voor hetzelfde huis of appartement.

Hoe bereid je je voor op een asbestinventarisatie?

Je kan ervoor zorgen dat de woning en eventuele bijgebouwen goed toegankelijk zijn voor de deskundige. Ruim spullen die muren en vloeren volledig aan het zicht onttrekken op zodat de materialen ook van dichtbij te bezichtigen zijn. Verder hou je best alle informatie van je woning bij de hand, denk dan aan het bouwjaar en wanneer eventuele renovatiewerken zijn uitgevoerd.

Wat als er asbest in je woning gevonden is?

Aan de hand van het advies in het bekomen asbestattest, kan het zijn dat je asbest veilig zal moeten verwijderen. In deze blogpost geven we je meer uitleg over de correcte aanpak. Daarbij zal het huren van een afvalcontainer voor het te verwijderen asbesthoudend materiaal nodig zijn. Al onze mogelijkheden daarvoor vind je hier. Voer je een algemene verbouwing uit? Dan zal een container voor gemengd bouw- en sloopafval ook handig zijn. Met al je asbest-, bouw- en sloopafval kan je tot slot terecht op ons recyclagepark. Meer vragen? Remondis Corneillie geeft je graag advies op maat van je project!